Regulatorni porez u cijeni novih stanova u Zagrebu

Što je „regulatorni porez” i kako ga izdvajamo#

Ekonomisti Edward Glaeser i Joseph Gyourko mjere koliko su stanovi skupi zbog propisa, a ne zbog gradnje, najčišće metodom dodatnog kata (visinska, „intenzivna” margina).

Zamislite da postojećoj zgradi dodate još jedan kat. Taj kat stvara nove stanove ne trošeći dodatno zemljište — gradi se u visinu. Na slobodnom bi tržištu investitori dodavali katove sve dok cijena posljednjeg stana ne padne na trošak njegove gradnje. Ako cijena trajno ostaje iznad tog troška, a kat se ne izgradi, jedino što ga sprječava je propis (visinsko ograničenje GUP-a). Ta je razlika regulatorni porez — i zemljište u njoj dokazano nije, jer dodatni kat ne troši zemljište.

Ne oduzimamo tržišnu cijenu zemljišta jer je intenzivna margina već isključuje — ali je očitavamo: vrijednost zemljišta je kapitalizacija istog ograničenja, pa zemljišna komponenta DZS-ove dekompozicije (ono što kupci stvarno plaćaju za zemljište u cijeni novog stana) služi kao izravna, o pretpostavkama neovisna mjera poreza. Marginalna metoda s konzervativnim pretpostavkama daje donju granicu; zemljišna komponenta gornju procjenu. Obje su prikazane niže.

Linije se gotovo dodiruju — znači li to da se gradi dovoljno?#

Ne. Kad se PDV makne iz usporedbe, prodajna cijena i cijena slobodne ponude jesu blizu — donja granica poreza je „samo” ~8% cijene. Ali ta mjera po konstrukciji ne vidi dio poreza, iz tri razloga.

Prvo, referenca je građena od stvarnih troškova. U tržištu ograničene ponude dio cjenovne moći završi unutar samih troškova: dobit izvođača je u našoj troškovnoj liniji (DZS je veže uz gradnju), FINA pokazuje da su se marže sektora utrostručile, a integrirani investitori-izvođači dobit mogu knjižiti u građevinskim ugovorima. Na slobodnom tržištu i sami bi „stvarni troškovi” bili niži. Zato je ovo donja granica.

Drugo, porez se ne vidi u toku, nego u zalihi — zemljištu. Pritom ne uspoređujemo cijene parcela (one legitimno i divlje variraju s lokacijom — obala, centar, ravnica), nego zemljišnu komponentu po m² prodanog stana. Slobodna gradnja u vis vrijednost parcele razmazuje preko sve više katova, pa visoka cijena parcele ne mora značiti velik udio zemljišta u cijeni stana: u režimu slobodne visine taj udio pada na malen (jednoznamenkasti) postotak cijene bez obzira na atraktivnost lokacije. U Zagrebu kupac u m² novog stana plaća 498 € zemljišta. Koliko je od toga porez? Ne cijeli iznos — zemljište i na potpuno slobodnom tržištu ima vrijednost (lokacijska renta: centar je legitimno vrijedniji od periferije). Porez je samo višak iznad konkurentne razine zemljišta. Kao velikodušnu referencu „normalne” razine možemo uzeti ostatak Hrvatske — 295 €/m² (velikodušnu jer uključuje obalu s vlastitim, velikim porezom): zagrebački višak je tada ~200 €/m². Uz strožu referencu (POS, koji gradi na povlaštenom zemljištu, nosi ~120–170 €/m²) višak je ~330–380 €/m². Cijeli 498 €/m² nije gornja granica poreza — pretpostavio bi da konkurentno zemljište vrijedi ~0, što je ekonomski neodrživo.

Jesu li onda 8% i 13% dva različita poreza? Ne — dvije procjene istoga iznosa, gledane s dvije strane. Računovodstveno (VII.–XII. 2025., sve bez PDV-a): cijena 2.749 = gradnja s dobiti izvođača 1.863 + zemljište 498 + popratni troškovi i dobit investitora 388. Naša norma za popratno i dobit je 658 €/m² (15% + 15%), pa iznad „gradnja + norma” ostaje 228 — donja granica: mjeri uskraćenu visinu — koliko se gubi jer se ne smije graditi u vis. Drugi način na koji propisi dižu cijenu je ograničenje zemljišta — premalo parcela otvoreno za gradnju — i on se vidi kao višak zemljišta iznad konkurentne razine: ~300–350 €/m². Zbroja nema: isti se porez gleda s dvije strane (uskraćena visina vs. ograničeno zemljište), a u Zagrebu pretežno stiže kroz zemljište. Zemljište je apsorbiralo 498 dijelom i zato što je realizirano „popratno + dobit” (388) po DZS-ovu računovodstvu ispod norme — ili je dio dobiti već uknjižen u građevinskoj liniji (utrostručenje marži po FINA-i sugerira upravo to). Tko god bio u pravu o „normalnoj” marži, porez pretežno ubiru vlasnici zemljišta, a kratkoročno i marže. Središnja procjena je ~300–350 €/m², tj. 11–13% cijene — puni zemljišni udio (18%) nije gornja granica jer bi tražio da konkurentno zemljište vrijedi ~0.

Treće, usporedite Osijek. Tržište bez pritiska ne izgleda kao „cijena ≈ slobodna ponuda” — izgleda kao cijena ispod nje (u Osijeku duboko ispod: tamo se zato gotovo i ne gradi). Zagreb na/iznad slobodne ponude, uz skupo i sve skuplje zemljište i narasle marže, slika je ograničene, ne slobodne ponude.

A PDV? PDV nije dio regulatornog poreza — naplaćivao bi se i na potpuno slobodnom tržištu. Ali jest zaseban državni namet na priuštivost: Hrvatska na novogradnju primjenjuje punih 25% (~690 €/m² na današnjoj cijeni), najviše u regiji — Poljska 8%, Mađarska 5%, Slovenija 9,5%. To je druga poluga, odvojena od regulacije gradnje.

Moguće je i drugačije: usporedba gradova#

Regulatorni porez nije zakon prirode — u nekim gradovima je blizu nule. Ista metoda (cijena novogradnje bez PDV-a naspram cijene slobodne ponude = trošak × 1,35) primijenjena na druge gradove; PDV se skida po stopi koja se u dotičnoj zemlji primjenjuje na novogradnju, jer se stope drastično razlikuju (HR 25% — bez snižene stope na stanovanje; PL 8%, HU 5%). Prag nultog poreza: cijena ≈ cijeni slobodne ponude. Za SAD koristimo Glaeserove objavljene omjere cijena/MPPC (ista metoda; SAD nema PDV na stanove).

Houston je ključni dokaz: 0% poreza i uz snažnu potražnju — jer se dopušta dovoljno gradnje da cijena ostane blizu troška. Hrvatski sekundarni gradovi (Rijeka, Osijek) imaju ~0% iz drugog razloga — niske potražnje, ne dobre politike; Beograd je nizak unatoč potražnji jer se mnogo gradi. PDV korekcija je bitna: Hrvatska na novogradnju primjenjuje punih 25% (najviša efektivna stopa u tablici), pa bi bez korekcije Zagreb izgledao ~10 postotnih bodova gore nego što jest; zemlje sa sniženim stopama na stanovanje (PL 8%, HU 5%, SI 9,5%, CZ 12%, RS 10%) mijenjaju se manje. Poučan je kontrast Ljubljane (~25%) i Praga (~47%) naspram Zagreba (8–18%) i Bratislave (~0–8%): politika, ne geografija, određuje porez — a mjerenja miješanih tržišnih prosjeka (Bratislava, Beč) ostaju najnesigurnija. Trošak gradnje izvan Zagreba nije nagađan nego skaliran iz hrvatskog biltena (~€1.900) po Eurostatovu indeksu razine cijena gradnje (PPP, kategorija A0502, EU=100, 2024.: HR 57,3 — najjeftinija u EU — AT 111,7, CZ 73,5, SK 72,6, PL 70,3, SI 68,6, HU 67,0, RS 53,9, BA 48,1). Rezultat je i dalje osjetljiv na cijenu novogradnje (najnesigurnija Sarajevo i Budimpešta), a kod skupljih gradova dio raskoraka može biti potražnja/kapital, ne samo propisi. Cijene novogradnje iz DZS-a te tržišnih izvora (novilist, globalpropertyguide, cityexpert, KSH, Investropa, Agencija za statistiku BiH).

Tko ubire regulatorni porez?#

Regulatorni porez ne nestaje — netko ga ubire. Dio se kapitalizira u vrijednost zemljišta (vlasnici parcela), a dio postaje dobit poduzetnika; uz konkurenciju blizu savršene većina završava u zemljištu. Oba traga vidljiva su u podacima. Zato ukidanje poreza (više dopuštene gradnje) vraća vrijednost kupcima umjesto da je ubiru postojeći vlasnici i investitori.

Struktura cijene: kamo ide koji euro#

DZS-ova dekompozicija cijene prodanog novog zagrebačkog stana (trgovačka društva, druga polugodišta), rastavljena na četiri dijela: gradnja s dobiti izvođača, popratni troškovi i dobit investitora (bez PDV-a), zemljište i PDV. Isprekidana crta je cijena slobodne ponude s PDV-om — sve iznad nje kupac plaća zbog ograničene ponude. Vidi se i gdje porez stanuje: jedini dio cijene koji ubrzano raste je zemljište.

„Popratni troškovi i dobit investitora” je DZS-ov „ostali troškovi” umanjen za PDV sadržan u cijeni (25% na neto). Napomena: kod integriranih graditelja-prodavatelja — u Hrvatskoj čestih — granica između „dobiti izvođača” (u građevinskoj liniji) i „dobiti investitora” (u ovoj) interna je knjigovodstvena alokacija, pa te dvije linije tumačimo samo zbrojene; zemljište, kupljeno od treće strane, jedini je red dekompozicije s tržišnom cijenom. Zato i to što je „popratno + dobit” (388 €/m², ~14% neto cijene) ispod naše norme od 15% + 15% čitamo oprezno: ili su marže investitora doista tanke, ili dio dobiti sjedi u građevinskoj liniji — FINA-ino utrostručenje marži sugerira ovo drugo. U oba slučaja donja granica poreza ostaje donja granica.

Štafeta: prvo marže, pa zemljište#

Ako je zemljište rezidual, redoslijed nakon skoka potražnje mora biti: prvo se cjenovna moć pojavi kao dobit (postojeći projekti, staro zemljište), a onda je konkurencija za parcele pretoči u cijenu zemljišta i marže se vrate prema normali. Podaci su konzistentni s tim redoslijedom — ali na kratkoj seriji: neto marža sektora skače 2021.–2023. i doseže vrhunac (6,2%), pa popušta (5,1% u 2024.), dok cijene zemljišta ubrzavaju 2023.–2024. To je sugestivno, ne dokaz — obrazac počiva na svega nekoliko točaka i tek ga trebaju potvrditi podaci iz kraja 2026.

Sugestivno, ne dokaz: serija je kratka (šest godišnjih točaka), FINA-ina marža pokriva cijeli sektor NKD F — izvođače i integrirane graditelje-prodavatelje, pa ju čitamo kao cjenovnu moć sektora, ne kao čistu maržu izvođača — a PPV medijan restatira povijest između planova. FINA sektorske agregate objavljuje s ~devet mjeseci odmaka (2025. očekujemo ujesen 2026.), a od izvještajne 2025. serija dobiva lom: NKD 2025 seli organizatore projekata iz F u 68.12. Ali redoslijed — dobit prije zemljišta — konzistentan je s tezom o zemljištu kao rezidualu, a teško ga je objasniti pričom „samo su troškovi porasli”.

Zemljište: raste brže od inflacije#

Najizravnije o tome govori sama DZS-ova dekompozicija cijene: zemljišna komponenta u cijeni prodanog novog zagrebačkog stana narasla je s 318 €/m² (VII.–XII. 2023.) na 498 €/m² (VII.–XII. 2025.). Ta dvogodišnja stopa (+57%) je brža od rasta cijene stana, ali počiva na tek nekoliko polugodišnjih točaka i osjetljiva je na alokaciju u dekompoziciji — pouzdanija je dulja PPV serija. Ono što jest robusno: ako se regulatorni porez kapitalizira u zemljište, ono treba rasti brže od inflacije — i kroz sedam godina (PPV, 2019.+) raste. Puna linija je medijan službene približne vrijednosti zemljišta (PPV) po zagrebačkim cjenovnim blokovima; isprekidana pokazuje gdje bi medijan bio da je od 2019. samo pratio inflaciju (HICP). Osjenčani jaz između njih je rast iznad inflacije — otvara se u istom razdoblju u kojem je rasla i marža sektora.

PPV su službene približne vrijednosti (eNekretnine/ISPU), izvedene iz transakcija, ali nisu same transakcije — trend je indikativan, razina nije precizna. Za posljednju godinu HICP još nije potpun pa je inflacijska linija te godine blago podcijenjena.

Marže: utrostručene od 2019.#

FINA pokazuje da je neto marža sektora graditeljstva (NKD F) skočila s 1,8% (2019.) na vrhunac 6,2% (2023.), a neto dobit s €141 mil. na €776 mil.

Veza s gornjom procjenom: u izračunu poreza oduzimamo samo normalnu maržu (15%). Svaka marža iznad normalne — a FINA pokazuje da je marža porasla — ostaje unutar iznosa regulatornog poreza, i tako treba biti: ograničena ponuda daje cjenovnu moć, a ta višak-dobit je dio poreza. Drugim riječima, ovaj rast marže jest dio poreza koji se materijalizira kao profit — dva pogleda na isti raskorak. (Da smo u formulu uvrstili stvarnu povišenu maržu, porez bi se pogrešno smanjio; višak marže je simptom, ne trošak.)

Marža na prihod (5%) djeluje nisko, ali graditeljstvo je strukturno niskomaržno; uz polugu i obrt to je 15–30% na vlastiti kapital. Ključ je utrostručenje marže. Marža je inflacijski neutralna; dobit prikazujemo nominalno i realno (deflator HICP).

Obuhvat sektora (izvođači vs. investitori): NKD F (građevinarstvo, NKD 2007) obuhvaća izvođače radova (41.2, 42, 43) i dio investitora — tvrtke za „organizaciju izvedbe projekata za zgrade” (41.1). Investitori registrirani u poslovanju nekretninama (NKD 68) nisu uključeni, pa su profiti investitora ovdje vjerojatno podcijenjeni. Od 2025. NKD 2025 seli organizaciju projekata u 68.12, pa će buduće serije za F obuhvaćati samo izvođače.